Aluguer de aluguel em Cidade de Buenos Aires por bairro: onde você rende mais comprar para alugar (outubro 2026)
Versão em português, com tradução automática assistida, do original em espanhol da Aptología. Todos os números são copiados do original (não retraduzidos); em caso de dúvida, prevalece o original em espanhol.
Na Cidade de Buenos Aires, comprar um apartamento para arrendar o rende no bairro típico 6,0% bruto por ano: o preço pedido equivale a 16,7 anos de aluguel. O bairro com maior rentabilidade bruta é Villa Lugano (9,2%) e o de menor, Núñez (4,1%). Para toda a cidade, com as medianas por m², a rentabilidade bruta implícita é 5,8%.
Resumo: comparamos o preço por m² de 7.111 apartamentos em venda com o aluguel por m² de 2.838 em aluguel em 35 bairros de Cidade de Buenos Aires.
Actualizado: 18 de Outubro de 2026 (dados do 18 de Outubro de 2026) · Próxima actualização: mensal.
Resumo
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Maior rentabilidade | Villa Lugano: 9,2% |
| Menor rentabilidade | Núñez: 4,1% |
| Bairro típico | 6,0% |
| Cidade (medianas por m²) | 5,8% |
| Bairros comparados | 35 |
Rendibilidade bruta por bairro
| Bairro | Venda por m² (dólares) | Aluguer por m² por mês (pesos argentinos) | Rendibilidade bruta | Anos de aluguer | Anúncios (venda / aluguer) |
|---|---|---|---|---|---|
| Villa Lugano | 1.213 | 14.124 | 9,2% | 10,8 | 113 / 58 |
| La Boca | 1.472 | 16.095 | 8,7% | 11,5 | 124 / 30 |
| Parque Patricios | 1.783 | 18.571 | 8,3% | 12,1 | 141 / 35 |
| Monserrat | 1.625 | 16.667 | 8,1% | 12,3 | 192 / 61 |
| Floresta | 1.705 | 17.000 | 7,9% | 12,7 | 159 / 71 |
| San Nicolás | 1.618 | 16.000 | 7,8% | 12,8 | 200 / 88 |
| Balvanera | 1.701 | 16.629 | 7,7% | 12,9 | 471 / 152 |
| São Cristóvão | 1.857 | 17.538 | 7,5% | 13,4 | 159 / 70 |
| San Telmo | 1.894 | 17.553 | 7,3% | 13,6 | 161 / 59 |
| Almagro | 2.167 | 18.750 | 6,9% | 14,6 | 167 / 120 |
| Flores | 2.115 | 17.704 | 6,6% | 15,1 | 195 / 124 |
| La Paternal | 2.171 | 17.679 | 6,5% | 15,5 | 136 / 36 |
| Parque Chacabuco | 2.357 | 18.661 | 6,3% | 15,9 | 155 / 56 |
| Monte Castro | 2.442 | 19.321 | 6,3% | 16,0 | 129 / 40 |
| Villa del Parque | 2.444 | 19.333 | 6,3% | 16,0 | 148 / 89 |
| Boedo | 2.317 | 17.959 | 6,1% | 16,3 | 149 / 69 |
| Villa Luro | 2.387 | 18.333 | 6,1% | 16,4 | 145 / 65 |
| Barracas | 2.285 | 17.321 | 6,0% | 16,7 | 152 / 58 |
| Recoleta | 2.712 | 19.753 | 5,8% | 17,3 | 341 / 179 |
| Cavalo | 2.617 | 19.000 | 5,8% | 17,4 | 72 / 135 |
| Matadouros | 2.558 | 18.218 | 5,6% | 17,7 | 141 / 54 |
| Villa Pueyrredón | 2.684 | 18.750 | 5,5% | 18,1 | 142 / 59 |
| Villa Crespo | 3.014 | 20.554 | 5,4% | 18,5 | 154 / 88 |
| Saavedra | 3.143 | 21.263 | 5,4% | 18,7 | 127 / 56 |
| Retiro | 2.500 | 16.854 | 5,3% | 18,7 | 198 / 51 |
| Villa Urquiza | 3.142 | 20.968 | 5,3% | 18,9 | 154 / 103 |
| Chacarita | 3.037 | 20.256 | 5,3% | 18,9 | 128 / 40 |
| Villa Ortúzar | 3.114 | 20.000 | 5,1% | 19,6 | 137 / 34 |
| Liniers | 2.631 | 16.667 | 5,0% | 19,9 | 156 / 64 |
| Villa Devoto | 3.257 | 20.075 | 4,9% | 20,5 | 169 / 94 |
| Coghlan | 3.272 | 20.000 | 4,8% | 20,6 | 146 / 34 |
| Colegiais | 3.444 | 20.789 | 4,8% | 20,9 | 153 / 75 |
| Palermo | 3.719 | 22.053 | 4,7% | 21,3 | 1.021 / 258 |
| Belgrano | 3.734 | 21.875 | 4,6% | 21,5 | 653 / 159 |
| Núñez | 4.444 | 22.967 | 4,1% | 24,4 | 123 / 74 |
Ordenado de maior rentabilidade. Antes da taxa de condomínio, impostos, detenção e financiamento.
Perguntas frequentes
Em que bairro da Cidade de Buenos Aires rende mais comprar para alugar? Em Villa Lugano, com 9,2% bruto anual (10,8 anos de aluguer), de acordo com anúncios de outubro de 2026.
Onde é que ela tem menos? Em Núñez: 4,1% bruto anual (24,4 anos de aluguer).
Quanto renda um apartamento em Cidade de Buenos Aires? No bairro típico, 6,0% bruto por ano.
Metodologia
- Fonte: exportes nocturnos da base de dados da Aptologia (aptologia.com) de 18 de Outubro de 2026: anúncios de habitação em portais imobiliários 13 países, recolhidos pela Aptologia e vistos em linha entre 11 e 18 de Outubro de 2026. Corte: 18 de outubro de 2026.
- Depuração: A duplicação exacta (misma cidade, zona, tipo, preço, moeda, área, quartos e banheiros) é eliminada e os preços fora do percentil 1–99 de cada país, operação, moeda e taxa; o preço por m² usa apenas anúncios com área declarada entre 12 e 2.000 m² e também é cortado ao P1–P99.
- O que é medido: preços pedidos (publicados), não preços de encerramento. No aluguel, o aluguer mensal sem taxa de condomínio, despesas comuns ou condomínio.
- Mostrar o mínimo: Cada número publicado é apoiado pelo menos 30 anúncios; as células com menos omitem.
- Moedas: Nunca se misturam anúncios de moedas diferentes sem convertê-los. Conversão a dólares com a taxa de mercado do ExchangeRate-API (open.er-api.com, atualização do 18 Oct 2026): 1 USD = 3.182,80 COP, 1 USD = 18,47 M.N, 1 USD = 5,09 BRL, 1 USD = 3,44 PEN, 1 USD = 982,44 CLP, 1 USD = 1.514,57 ARS, 1 USD = 40,20 UYU, 1 USD = 5.705,37 PYG, 1 USD = 61,27 DOP, 1 USD = 0,89 EUR, 1 USD = 11,72 BOB; a UF chilena a 41.178,64 CLP (mindicador,cl. 18-oct-2026). Os anúncios publicados em dólares são usados tal qual.
- Moedas: Em cada cidade e operação é usada apenas a moeda maioritária dos anúncios (os anúncios em outra moeda são excluídos) e a mediana se torna dólares com a taxa citada; nunca são fornecidos anúncios de moedas diferentes.
- Anos de aluguel para pagar a habitação: preço de venda médio ÷ (alquiler mensal médio × 12), entre anúncios do mesmo tipo e célula; é a relação preço/alquiler (price-to-rent ratio) e equivale a 100 ÷ rentabilidade bruta. Não inclui taxa de condomínio, impostos, cedência, financiamento ou valorização: é uma referência para comparar comprar com alugar, não uma recomendação de investimento.
- Rendibilidade por bairro: aluguer médio por m² × 12 ÷ preço de venda médio por m² de apartamentos do mesmo bairro; apenas bairros com 30 anúncios ou mais de venda e 30 ou mais de aluguer com área declarada. Usar o m² e não o preço total evita que o tamanho típico de cada bairro sesgue a comparação.
- Moedas distintas: A venda é publicada sobretudo em dólares e o aluguel em pesos argentinos; cada mediana é calculado em sua própria moeda e só depois se converte a dólares com a taxa citada, então a rentabilidade depende dessa taxa.
- Limitações: A cobertura depende dos portais que percorrem Aptologia em cada país e é maior nas cidades grandes e nos segmentos médio-alto e alto; a área é a que declara o anúncio, sem verificar; os nomes de zona vêm dos portais.
- Privacidade: Apenas são publicados agregados; não são publicados dados pessoais, links para anúncios ou nome de anunciante.
- Dados abertos: datos.csv, licença CC BY 4.0.
Como citar
Pinzón Pineda, D. M. (2026). Aluguer de aluguel em Cidade de Buenos Aires por bairro: onde você rende mais comprar para alugar (outubro 2026). Aptologia (aptologia.com). https://github.com/elbroker/aptologia-datos/tree/main/estudios/rentabilidad-alquiler-ciudad-de-buenos-aires-por-barrio-2026. Dados: datos.csv, licença CC BY 40.
Fontes e dados
- DOI: 10.5281/zenodo.23512500 (Zenodo)
- Estudo original (em espanhol): Rentabilidad del arriendo en Ciudad de Buenos Aires por barrio: dónde rinde más comprar para arrendar (octubre 2026)
- GitHub (CSV, PDF): https://github.com/elbroker/aptologia-datos/tree/main/estudios/rentabilidad-alquiler-ciudad-de-buenos-aires-por-barrio-2026
- Hugging Face: https://huggingface.co/datasets/aptologia/estudios-vivienda-lote-18-2026/tree/main/rentabilidad-alquiler-ciudad-de-buenos-aires-por-barrio-2026