Quanto custa de verdade alugar em São Paulo: aluguel, condomínio e IPTU por tamanho e zona (outubro 2026)
Versão em português, com tradução automática assistida, do original em espanhol da Aptología. Todos os números são copiados do original (não retraduzidos); em caso de dúvida, prevalece o original em espanhol.
Em São Paulo, o condomínio e o IPTU suman na mediana 25,2% ao aluguel de um apartamento: o aluguel médio é de 3.621 reais (USD 712) e o custo total médio de 4.753 reais (USD 934) por mês. O condomínio médio é de 950 reais e o IPTU mensal de 259 reais. A zona onde mais pesa o custo extra é Paraíso (33,1%) e onde menos, Butantã (19,2%).
Resumo: analisamos 10.896 apartamentos em aluguel em São Paulo com custo total informado.
Actualizado: 18 de Outubro de 2026 (dados do 18 de Outubro de 2026) · Próxima actualização: mensal.
Resumo
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Aluguéis de temporada | 3.621 reais (USD 712) |
| Custo total médio | 4.753 reais (USD 934) |
| Custo extra (média) | 25,2% |
| Condomínio médio | 950 reais |
| IPTU mensal médio | 259 reais |
Custo por tamanho (reales por mês, medianas)
| Tamanho | Aluguéis de temporada | Condomínio | IPTU mensal | Custo total | Custo extra sobre o aluguel | Anúncios |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 quarto | 3.000 | 700 | 156 | 3.900 | 23,0% | 3.185 |
| 2 Quartos | 3.000 | 738 | 199 | 3.733 | 23,9% | 4.869 |
| 3 quartos ou mais | 8.000 | 2.200 | 670 | 10.931 | 31,1% | 2.822 |
Custo total = aluguer + condomínio + IPTU, como o portal (custo total); custo extra = custo total ÷ aluguel − 1 (mediana por anúncio).
Custo extra por zona (100 anúncios ou mais)
| Zona | Custo extra sobre o aluguel | Custo total (média, BRL) | Anúncios |
|---|---|---|---|
| Paraíso | 33,1% | 9.864 | 148 |
| Jardim Paulista | 31,2% | 10.917 | 287 |
| Perdizes | 30,1% | 7.507 | 228 |
| Santana | 28,4% | 3.900 | 153 |
| Vila Andrade | 28,2% | 4.701 | 228 |
| Moema | 28,0% | 8.387 | 304 |
| Consolação | 27,8% | 5.180 | 142 |
| Bela Vista | 27,4% | 4.387 | 191 |
| Cerqueira César | 27,1% | 11.592 | 136 |
| Campo Belo | 27,1% | 7.175 | 175 |
| Itaim Bibi | 26,3% | 12.244 | 304 |
| Vila Mariana | 26,1% | 6.621 | 258 |
| Índianópolis | 26,0% | 7.816 | 134 |
| Vila Clementino | 25,7% | 5.244 | 114 |
| Tatuapé | 24,5% | 4.286 | 173 |
| Vila Madalena | 23,9% | 7.815 | 100 |
| Pinheiros | 23,6% | 7.980 | 506 |
| Mooca | 23,2% | 3.052 | 192 |
| Santo Amaro | 22,9% | 5.351 | 140 |
| Barra Funda | 22,8% | 3.300 | 115 |
| Vila Nova Conceição | 22,6% | 12.388 | 186 |
| Brooklin | 22,2% | 9.198 | 316 |
| Vila Olímpia | 22,1% | 9.002 | 416 |
| Butantã | 19,2% | 4.180 | 121 |
Perguntas frequentes
Quanto se paga de condomínio e IPTU em São Paulo? Na mediana 950 real de condomínio e 259 reais de IPTU por mês; juntos somam 25,2% ao aluguel.
Qual é o custo total de alugar um apartamento de 2 quartos em São Paulo? 3.733 reais (USD 734) por mês na mediana.
Metodologia
- Fonte: exportes nocturnos da base de dados da Aptologia (aptologia.com) de 18 de Outubro de 2026: anúncios de habitação em portais imobiliários 13 países, recolhidos pela Aptologia e vistos em linha entre 11 e 18 de Outubro de 2026. Corte: 18 de outubro de 2026.
- Depuração: A duplicação exacta (misma cidade, zona, tipo, preço, moeda, área, quartos e banheiros) é eliminada e os preços fora do percentil 1–99 de cada país, operação, moeda e taxa; o preço por m² usa apenas anúncios com área declarada entre 12 e 2.000 m² e também é cortado ao P1–P99.
- O que é medido: preços pedidos (publicados), não preços de encerramento. No aluguel, o aluguer mensal sem taxa de condomínio, despesas comuns ou condomínio.
- Mostrar o mínimo: Cada número publicado é apoiado pelo menos 30 anúncios; as células com menos omitem.
- Moedas: Nunca se misturam anúncios de moedas diferentes sem convertê-los. Conversão a dólares com a taxa de mercado do ExchangeRate-API (open.er-api.com, atualização do 18 Oct 2026): 1 USD = 3.182,80 COP, 1 USD = 18,47 M.N, 1 USD = 5,09 BRL, 1 USD = 3,44 PEN, 1 USD = 982,44 CLP, 1 USD = 1.514,57 ARS, 1 USD = 40,20 UYU, 1 USD = 5.705,37 PYG, 1 USD = 61,27 DOP, 1 USD = 0,89 EUR, 1 USD = 11,72 BOB; a UF chilena a 41.178,64 CLP (mindicador,cl. 18-oct-2026). Os anúncios publicados em dólares são usados tal qual.
- Moeda: reais (BRL); equivalências em dólares com a taxa citada. Condomínio e IPTU mensalmente informados pelo portal.
- Limitações: A cobertura depende dos portais que percorrem Aptologia em cada país e é maior nas cidades grandes e nos segmentos médio-alto e alto; a área é a que declara o anúncio, sem verificar; os nomes de zona vêm dos portais.
- Privacidade: Apenas são publicados agregados; não são publicados dados pessoais, links para anúncios ou nome de anunciante.
- Dados abertos: datos.csv, licença CC BY 4.0.
Como citar
Pinzón Pineda, D. M. (2026). Quanto custa de verdade alugar em São Paulo: aluguel, condomínio e IPTU por tamanho e zona (outubro 2026). Aptologia (aptologia.com). https://github.com/elbroker/aptologia-datos/tree/main/estudios/custo-total-do-aluguel-condominio-iptu-sao-paulo-2026. Dados: datos.csv, licença CC BY 40.
Fontes e dados
- DOI: 10.5281/zenodo.23471367 (Zenodo)
- Estudo original (em espanhol): Cuánto cuesta de verdad alquilar en São Paulo: alquiler, condominio e IPTU por tamaño y zona (octubre 2026)
- GitHub (CSV, PDF): https://github.com/elbroker/aptologia-datos/tree/main/estudios/custo-total-do-aluguel-condominio-iptu-sao-paulo-2026
- Hugging Face: https://huggingface.co/datasets/aptologia/custo-total-do-aluguel-condominio-iptu-sao-paulo-2026