Incremento do aluguel 2026: Quanto está a subir? Máximo 5,10% (calculadora e monitor)
Versão em português, com tradução automática assistida, do original em espanhol da Aptología. Todos os números são copiados do original (não retraduzidos); em caso de dúvida, prevalece o original em espanhol.
Em 2026 o aluguer de habitação urbana na Colômbia pode subir no máximo 5,10%, que é a inflação (IPC) 2025 publicada pelo DANE em 8 de Janeiro de 2026 (DANE). O artigo 20 da Lei 820 de 2003 define o seguinte: um aluguer de $1.000.000 pode passar no máximo para $1.051.000, e apenas quando estiverem previstos 12 meses desde o último reajuste.
Resumo: o limite do reajuste do aluguel é o IPC do ano anterior, não o aumento do salário mínimo (23% em 2026). Desde 2016, um aluguel que subiu sempre o limite legal cresceu 85%; se tivesse subido como salário mínimo, teria crescido 172%.
Actualizado: 9 de Outubro de 2026 · Próxima actualização: 8 de Janeiro de 2027, com o IPC de Dezembro de 2026.
cifra: 5,10%
| Dato | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| Tope legal do reajuste de aluguel de habitação em 2026 | 5,10% | IPC anual a dezembro de 2025, DANE + Lei 820, art. 20 |
| Tope em 2025 | 5,20% | IPC 2024, DANE |
| Tope mais alto da série (2011-2026) | 13,12% (em 2023) | IPC 2022, DANE |
| Alza do salário mínimo 2026 | 23% ($1.423.500 → $1.750.905) | Decreto 1469 de 2025, ratificado pelo Decreto 159 de 2026 |
| Variação anual do "alquiler efetivo" no IPC, dic. 2025 | 5,31% | Boletim IPC dic. 2025, DANE |
Como é calculado (fórmula)
- Tome o seu aluguel atual (por exemplo, $1.500.000).
- Multiplique-o pelo IPC do ano anterior em decimal: 1.500.000 × 0,051 = $76.500 aumento máximo.
- Novo aluguel máximo: 1.500.000 × 1,051 = $1.576.500.
Regras da Lei 820 de 2003 (Texto): - Art. 20: Cada 12 meses de execução do contrato sob um mesmo preço, o locador pode aumentar o aluguer até 100% do IPC do ano anterior. Não é automático em janeiro: aplica-se no aniversário do contrato ou do último reajuste, e deve ser avisado para o inquilino. Art. 18: O aluguer mensal não pode passar de 1% do valor comercial do imóvel. - O aumento pode ser menor ou zero; nunca maior. A norma é para habitação urbana; os locais comerciais são regidos pelo que diz o contrato.
Histórico: o limite de cada ano (2011-2026)
| Ano do reajuste | Tope (IPC ano anterior) | Alza do salário mínimo |
|---|---|---|
| 2016 | 6,77% | 7,00% |
| 2017 | 5,75% | 7,00% |
| 2018 | 4,09% | 5,90% |
| 2019 | 3,18% | 6,00% |
| 2020 | 3,80% | 6,00% |
| 2021 | 1,61% | 3,50% |
| 2022 | 5,62% | 10,07% |
| 2023 | 13,12% | 16,00% |
| 2024 | 9,28% | 12,07% |
| 2025 | 5,20% | 9,50% |
| 2026 | 5,10% | 23,00% |
Série completa de 2011 em datos.csv. O aumento do salário mínimo é calculado com os valores em pesos de cada decreto.
Hallazgo: o aluguel de um inquilino com contrato vigente sobe menos do que o salário mínimo
Nos 16 anos da série (2011-2026), o aumento do salário mínimo foi maior do que o limite legal do aluguel todos os anos 2016 foi o ano mais parejo (7,00% vs. 6,77%). Em 2026 a lacuna é a maior da série: 23% vs. 5,10%.
Cenário hipotético com um aluguel de $1.000.000 em 2015: - Se cada ano subiu o limite legal: $1.846.344 2026. - Se tivesse subido como o salário mínimo: $2.717.385 em 2026, ou seja $871.041 mais ao mês.
Olho: isto aplica dentro de um contrato. O preço que se pede por um apartamento novo no mercado não tem limite legal, então esse cenário não diz quanto subiu o aluguel de mercado.
Monitor 2027: Quanto você poderia subir o aluguel no próximo ano?
O limite de 2027 será o IPC de Dezembro de 2026, que o DANE publica para o 8 de Janeiro de 2027. Hoje há um dado parcial: a Setembro de 2026, a inflação anual foi 6,29% e a do ano corrido 5,74% (Anexo DANE, sep. 2026). No mesmo mês, o aluguel efetivo subia 5,12% anual. Isto não é o limite de 2027: é apenas um sinal de que pode ficar acima do 5,10% atual. Atualizámos este monitor todos os meses.
Com dados da Aptologia: quanto é o limite em pesos sobre o aluguel típico de cada cidade
Preços pedidos, não de encerramento. Os valores da Aptologia são médios do preço solicitado nos anúncios publicados em 5 de outubro de 2026, não o que é finalmente pago nem assinado.
Aplicamos o limite de 5,10% para o preço médio solicitado nos anúncios de apartamentos para aluguer que a Aptologia registrou 5 de outubro de 2026 (dados abertos). É uma referência ilustrativa, não o aluguel que pagam os inquilinos com contrato.
| Cidade | Anúncios vivos | Mediana pedida | Aumento máximo 5,10% | Aluguéis de temporada |
|---|---|---|---|---|
| Medellín | 144.045 | $4.100.000 | $209.100 | $4.309.100 |
| Bogotá | 86.200 | $2.800.000 | $142.800 | $2.942.800 |
| Cali | 17.593 | $1.600.000 | $81.600 | $1.681.600 |
| Rionegro | 14.873 | $2.500.000 | $127.500 | $2.627.500 |
| Rio de Janeiro | 8.015 | $2.600.000 | $132.600 | $2.732.600 |
| Bucaramanga | 7.026 | $1.850.000 | $94.350 | $1.944.350 |
| Cúcuta | 4.337 | $1.300.000 | $66.300 | $1.366.300 |
| Cartagena | 3.590 | $3.600.000 | $183.600 | $3.783.600 |
Metodologia
- Dados públicos (DANE): variação anual do IPC total a dezembro de cada ano (anexo de variações 2003-2025). Variação anual da subclasse 04130100 "Alquiler efectivo" dos anexos de Dezembro de 2024 e 2025, e anexo de Setembro de 2026 para o monitor.
- Dados públicos (decretos): salário mínimo mensal de cada ano segundo os decretos de salário mínimo. O 2026 sai dos Decretos 1469 2025 e 159 2026.
- Regra legal: limite do ano A = IPC anual a dezembro do ano A-1 (Lei 820, art. 20).
- Dados da Aptologia: mediana do preço pedido por cidade (anuncios vivos de apartamentos, foto do 2026-10-05). Só é usado na tabela e pesos por cidade.
- Cenário hipotético: $1.000.000 em 2015, ao qual se aplica todos os anos, desde 2016, o limite ou o aumento do salário mínimo.
- Actualização:
Actualizar.pyTransferir o anexo mais recente do DANE e regeneradatos.csv,calculadora/ipc por anio.jsone gráficos.
Limitações
- O limite é legal, não é um dado mercado. Você não mede o quanto os aluguéis dos contratos novos estão sendo feitos.
- O "alquiler efetivo" do DANE só está incluído aqui para 2024 e 2025 (anexos verificados). Os anos anteriores ficam pendentes.
- O salário mínimo de 2026 foi fixado de forma transitória pelo Decreto 159 de 2026, enquanto decide o Conselho de Estado.
- As medianas da Aptologia são preços pedidos em anúncios, não preços fechados, e Medellín inclui uma oferta ampla de anúncios de alto valor.
- Isto não é assessoria jurídica.
Perguntas frequentes
Quanto está a alugar 2026? Máximo 5,10%, que foi o IPC de 2025 segundo o DANE. Num aluguer de $1.000.000 são $51.000 mais.
O aluguel sobe com o salário mínimo? Não. O limite é o IPC do ano anterior (Lei 820, art. 20). O salário mínimo subiu 23% em 2026, mas isso não altera o limite do aluguel de habitação.
Desde quando me podem subir o aluguel? Desde que se cumprem 12 meses do contrato ou do último reajuste, não automaticamente em janeiro, e com anúncio ao inquilino.
Quanto você está subindo o aluguel de um local comercial em 2026? O limite do IPC da Lei 820 aplica a habitação urbana. Em um local comercial manda o pactado no contrato, que muitas vezes também usa o IPC como referência.
Quanto você aumentará o aluguel em 2027? O 8 de janeiro de 2027, quando o DANE publica o IPC de dezembro de 2026, será conhecido. Em Setembro de 2026, a inflação anual ia em 6,29%.
Você pode me subir mais do IPC se o dono fez melhorias? O artigo 20 da Lei 820 de 2003 fixa o limite do reajuste em 100% do IPC do ano anterior para habitação urbana e não prevê uma derrogação para melhorias. Face a um caso específico, é conveniente uma consulta jurídica.
Demanda de Procura
Trends (2026-10-09): 'incremento aluguel' (12 de média em 5 anos) supera 'aumento aluguel' (8) e 'quanto sobe o aluguel' (2). Por isso a query principal passa a 'incremento aluguel 2026'. O pico é em janeiro, com o IPC do DANE, e dezembro é o segundo mês. Comparação: Google Trends. São valores relativos, sem volumes absolutos. A completação automática do Google, consultada no mesmo dia, está em meta.json.
Como citar
Pinzón Pineda, D. M. (2026). Incremento do aluguel 2026: Quanto você está subindo? Máximo 5,10% (calculadora e monitor). Aptologia. Com dados do DANE (IPC) e dos Decretos 1469 de 2025 e 159 2026. https://www.aptologia.com/estudios/cuanto-sube-el-alquiler. Dados: datos.csv, licença CC BY 4.0.
Fontes e dados
- Estudo original (em espanhol): Incremento del arriendo 2026: ¿cuánto sube? Máximo 5,10 % (calculadora y monitor)
- GitHub (CSV, PDF): https://github.com/elbroker/aptologia-datos/tree/main/estudios/cuanto-sube-el-arriendo
- Hugging Face: https://huggingface.co/datasets/aptologia/cuanto-sube-el-arriendo-colombia-2026
Mais perguntas
- Quanto está a alugar 2026?
- O aluguel sobe com o salário mínimo?
- Desde quando me podem subir o aluguel?
- Quanto você está subindo o aluguel de um local comercial em 2026?
- Quanto você aumentará o aluguel em 2027?
- Você pode me subir mais do IPC se o dono fez melhorias?
- O que mostra o estudo “Incremento do aluguel 2026: Quanto está a subir? Máximo 5,10% (calculadora e monitor)”?